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均衡增长时代 保利发展重构头部房企估值逻辑

时间: 2019-08-14 09:17:40 | 来源: 新浪财经综合 | 阅读: 364次

日k线图

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来源:楼市头条

在资本市场上,龙头房企具有行业风向标作用,其股价表现在很大程度上代表着投资者对整个行业走向的投票。

克而瑞数据显示,2019年上半年,TOP3房企的权益销售额占到了整个房地产行业的10.5%,TOP10房企的销售额则占到了行业的22.7%,行业集中度较2018年进一步较大幅度提升。

但随着房企陆续发布半年报,从近期龙头房企在二级市场的表现来看,不同房企的股价表现正在出现分化,资本市场对龙头房企的估值逻辑已经重构,均衡增长型房企正在重新定义行业的估值逻辑。

龙头房企股价分化

从近半年的股价涨跌幅来看,龙头房企在资本市场的表现可谓“几家欢喜几家愁”。

TOP5房企中,截至8月12日收盘,碧桂园股价较半年前下跌了14.44%,中国恒大股价较半年前下跌了25.44%,万科A股价较半年前上涨了0.36%,保利发展股价较半年前上涨了8.24%,融创中国股价较半年前下跌了1.38%

近半年来,保利发展是TOP5房企中股价涨幅最大的房企。特别是相对部分股价跌幅较大的房企来说,这么大幅度的分化是在过去几年是不多见的。

从更短的时间周期来看,龙头房企的股价表现同样存在差异。

今年下半年以来,保利发展股价上涨了9.09%,是TOP5房企中唯一上涨的房企;万科A、中国恒大、融创中国、碧桂园股价分别下跌了0.14%、14.89%、16.15%、19.19%。

从估值水平来看,尽管A股和港股市场的整体估值水平存在差异,但依然可以看到估值分化的端倪。

东财Choice数据显示,截至8月12日收盘,碧桂园市盈率为5.28倍,中国恒大市盈率为5.75倍,万科A市盈率为9.29倍,保利发展市盈率为8.76倍,融创中国市盈率为7.58倍。

在A股上市的万科A和保利发展的估值水平接近,估值中枢有整体上移的趋势;在港股上市的几家头部房企整体估值水平差异较大。

从机构的价值判断来看,各大券商机构对龙头房企长期保持着较高的关注度,且普遍给出较高的评级水平。

东财Choice数据显示,目前万科A共有30家券商给出评级,其中给出“买入”和“增持”的机构分别为24家、6家;保利地产目前共有26家券商给出投资评级,其中22家给出“买入”,4家给出“增持”。 而券商对其他A股和港股的关注度则大幅下降。

估值逻辑进化

过去几年,资本市场在对龙头房企进行估值时,更加注重房企的成长性等进攻型指标,而对负债率、利润率等指标体现出较高的容忍度。因此,不少房企通过高杠杆、高周转快速冲高规模,获得更高的估值水平。

例如,一家快速增长的头部房企的销售额从2016年的1553亿元迅速增长至2018年的4650亿元,实现了三年200%的增长速度,在房企销售排行榜上也从第7位上升至第4位,仅次于碧桂园、恒大、万科。

在资本市场上,截至8月12日收盘,该房企的股价较3年前上涨了487.59%。

但从近期二级市场地产股的走势来看,资本市场对于龙头房企的估值逻辑已经发生变化,更加青睐以保利发展、中海地产为代表的央企龙头房企。与其他房企相比,央企龙头在融资、拿地端具有较强的资源禀赋优势,在发展战略上始终坚持“稳健均衡”的战略选择,更容易实现规模、利润、负债等方面的均衡发展。

以刚刚发布半年报的保利发展为例,半年报显示,2019年上半年,保利发展实现签约金额2526.24亿元,同比增长17.33%;实现签约面积1636.47万平方米,同比增长12.56%。

在规模逆势增长的同时,保利发展的营收与利润也实现了较快增长,且利润增速大幅高于营收的增速。

2019年上半年,保利发展实现营业总收入711.41亿元,同比增长19.48%;房地产结算毛利率为40.96%,较去年同期提升5.68个百分点;实现归母净利润99.55亿元,同比增长53.28%。

此外,与其他龙头房企相比,保利发展在债务规模和融资成本方面也具备优势。

截至2019年上半年,保利发展的净负债率76.64%,较年初降低3.92个百分点;账面有息负债2710亿元,有息负债综合成本仅约4.99%。

中长期来看,与保利发展这样均衡发展的房企相比,部分销售放缓、负债高企的龙头房企,未来将在资本市场面临更大的估值压力。

值得注意的是,8月12日是本周的第一个交易日,有龙头房企开盘即下跌,盘中股价一度创下近9个月的最低位。

责任编辑:陈悠然 SF104

新闻标题: 均衡增长时代 保利发展重构头部房企估值逻辑
新闻地址: http://www.haipaoapp.com/cj/888727.html
新闻标签:头部  均衡  估值
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